ประเภทและลักษณะของโฉนดที่ดิน

“ เอกสารสำคัญแสดงสิทธิในที่ดินทั้งหมด  แม้จะแสดงถึงการเป็นผู้มีสิทธิดีกว่าบุคคลอื่น

แล้วก็ตาม ถ้าหากผู้ครอบครองปล่อยที่ดินให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่า  ไม่ทำประโยชน์ใน

ที่ดินก็อาจต้องสูญเสียกรรมสิทธิ์ได้ในที่สุด”

หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน

       เอกสารการแสดงสิทธิ หรือการถือครองที่ดินตามกฎหมายของไทยนอกจากที่กำหนดไว้

ในประมวลกฎหมายที่ดิน พุทธศักราช 2497 แล้ว ยังมีกระจัดกระจายอยู่ในกฎหมายหลาย

ฉบับ ปรากฏตามหนังสือแสดงสิทธิที่ดินประเภทต่างๆ ดังต่อไปนี้

โฉนดที่ดิน (น.ส.4, น.ส.4 ก, น.ส.4 ข, น.ส.4 ค, น.ส.4 ง, น.ส.4 จ)

       โฉนดที่ดิน คือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

ปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว”

ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน

       ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จาก

ที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วย

กฎหมาย

แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1)

       แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน คือ ใบแจ้งการครอบครองที่ดินเป็นหลักฐานว่าผู้ครอบ

ครองเป็นผู้แจ้งว่า ตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ (แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.1 อีกแล้ว)

ส.ค.1 ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้เพียงแต่เป็น

การแจ้งการครอบครองที่ดินของราษฎรเท่านั้น ดังนั้นตามกฎหมาย ที่ดินที่มี ส.ค.1 จึงทำ

การโอนกันได้เพียงแต่แสดงเจตนาสละการครอบครองและไม่ยึดถือพร้อมส่งมอบให้ผู้รับโอน

ไปเท่านั้น ก็ถือว่าเป็นการโอนกันโดยชอบแล้ว ผู้มี ส.ค.1 มีสิทธินำมาขอออกโฉนดที่ดินหรือ

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข) ได้ 2 กรณี คือ

       กรณีที่ 1  นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนด

ที่ดินทั่วประเทศ กรณีนี้ทางราชการจะเป็นผู้ออกให้เป็นท้องที่ไป โดยจะมีการประกาศให้

ทราบก่อนล่วงหน้า

       กรณีที่ 2  นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

(น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข) เฉพาะราย คือกรณีที่เจ้าของที่ดินมีความประสงค์จะขอออก

โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ก็ให้ไปยืนคำขอ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้ง

อยู่เฉพาะการออกโฉนดที่ดินนี้ จะออกได้ในพื้นที่ที่ได้สร้างระวางแผนที่สำหรับออกโฉนดที่ดิน

ไว้แล้วเท่านั้น

ใบจอง (น.ส. 2)

       ใบจอง คือ หนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำ

ประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งใบจองนี้จะออกให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จัดที่ดินให้

ทำกินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งทางราชการจะมีประกาศเปิดโอกาสให้จับจองเป็นคราว ๆ

ในแต่ละท้องที่และผู้ต้องการจับจองควรคอยฟังข่าวของทางราชการ

       ผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 6 เดือนต้องทำประโยชน์ใน

ที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจองและจะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อย

ร้อยละ 75 ของที่ดินที่จัดให้ ที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอด

ทางมรดก เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือ

รับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข) หรือโฉนดที่ดินได้แต่หนังสือรับรอง

การทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. และ น.ส.3 ข)

       หนังสือรับรองการทำประโยชน์หมายถึง หนังสือรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำ

ประโยชน์ในที่ดินแล้ว ทั้งนี้แยกได้ ดังนี้

       น.ส. 3  ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง(แผนที่) มีลักษณะเป็น

แผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทาง

อากาศ ซึ่งรัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมาย

ที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ (นายอำเภอ

ท้องที่เป็นผู้ออก)

       น.ส. 3 ก.  ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินใน

ระวางรูปถ่ายทางอากาศ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้)

       น.ส. 3 ข.  ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิก

อำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอหรือ

ปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอแล้ว (เจ้าพนักงานที่ดิน เป็นผู้ออก)

ใบไต่สวน (น.ส. 5)

       ใบไต่สวน คือหนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงให้ทราบว่า

ได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินแล้ว สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ ใบไต่สวน

ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนโอนให้กันได้

       ถ้าที่ดินมีใบไต่สวนและมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แสดงว่าที่ดินนั้นนายอำเภอได้

รับรองการทำประโยชน์แล้ว เมื่อจดทะเบียนโอนจะต้องจดทะเบียนในหนังสือรับรองการทำ

ประโยชน์ก่อนแล้วจึงมาจดแจ้งหลังใบไต่สวน แต่ถ้าใบไต่สวนมีแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน

(ส.ค. 1) หรือไม่มีหลักฐานที่ดินใด ๆ และเป็นที่ดินที่นายอำเภอยังไม่รับรองการทำประโยชน์

จะจดทะเบียนโอนกันไม่ได้ เว้นแต่เป็นการจดทะเบียนโอนมรดก

การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินหรือมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์

       การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน เช่น การนำที่ดินไปซื้อขาย ยกให้ แลกเปลี่ยน

จำนอง ขายฝากฯลฯจะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ดินตั้งอยู่

       การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. น.ส.3 ข)

จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินอำเภอที่ที่ดินตั้งอยู่ การทำ

นิติกรรมนั้นจึงจะมีผลตามกฎหมาย เว้นแต่ได้ยกเลิกอำนาจนายอำเภอเกี่ยวกับการจดทะเบียน

สิทธิและนิติกรรมจะต้องไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่

       เอกสารสำคัญแสดงสิทธิในที่ดินทั้งหมดดังที่ได้กล่าวแม้จะแสดงถึงการเป็นผู้มีสิทธิดีกว่า

บุคคลอื่นแล้วก็ตาม ถ้าหากผู้ครอบครองปล่อยที่ดินให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์ใน

ที่ดินก็อาจต้องสูญเสียกรรมสิทธิ์ได้ในที่สุด กล่าวคือ ถ้าเป็นที่ดินที่โฉนดที่ดิน ปล่อยทิ้งไว้นาน

เกิน 10 ปี และที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 5 ปีติดต่อกัน ที่ดิน

ดังกล่าวจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย หรือถ้าหากผู้ครอบครองปล่อยให้บุคคลอื่นครอบ

ครองโดยสงบเปิดเผย โดยมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของโดยไม่เข้าขัดขวาง สำหรับที่ดินที่มีโฉนด

ที่ดินเป็นเวลา 10 ปีติดต่อกัน บุคคลที่เข้าครอบครองนั้นก็จะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อ

ให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองได้ และที่ดินที่มี

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3,น.ส.3 ก.,น.ส.3 ข) ใช้เวลาแย่งการครอบครองเพียง

1 ปีเท่านั้น ผู้ครอบครองก็จะเสียสิทธิ ดังนั้นเมื่อที่ดินมีเอกสารสำคัญดังกล่าวอยู่แล้ว ก็ควรทำ

ประโยชน์และดูแลรักษาให้เกิดประโยชน์สูงสุด

เอกสารสิทธิที่ออกโดยหน่วยงานอื่น

หนังสือสำคัญสำหรับที่หลวง (ส.ธ.1) หรือ เรียกว่า นสล.

       หนังสือสำคัญสำหรับที่หลวง (ส.ธ.1) หรือ เรียกว่า นสล. หมายถึง เอกสารที่ทบวงการเมือง

ผู้มีอำนาจหน้าที่ดูแลรักษาที่ดินอันเป็นสาธารณะสมบัติของแผ่นดิน สำหรับประชาชนใช้

ประโยชน์ร่วมกันหรือเพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะเป็นผู้ขอให้ออกเอกสารสิทธิดังกล่าว

เป็นที่ดินสาธารณะหรือที่ดินราชพัสดุก็ได้ และอาจจะอนุญาตให้หน่วยงานทางราชการใช้

ประโยชน์ก็ได้ในการเก็บรักษาเอกสารดังกล่าวให้เก็บไว้ที่หน่วยงานนั้น 1ฉบับ สำนักงานที่ดิน

ท้องที่ ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ 1ฉบับและเก็บไว้ที่กรมที่ดินอีก 1ฉบับ หรือกรมที่ดินจะจำลองเป็นรูปถ่าย

ก็ได้และถือเสมือนต้นฉบับ

ส.ป.ก. 4-01

       เป็นการปรับปรุงเกี่ยวกับสิทธิและการถือครองในที่ดินเพื่อเกษตรกรรมรวมตลอดจนถึงการ

จัดที่อยู่อาศัยในที่ดินเพื่อเกษตรกรรมนั้น โดยรัฐนำ ที่ดินของรัฐ หรือที่ดินที่รัฐจัดซื้อ หรือเวนคืน

เจ้าของที่ดินซึ่งมิได้ทำประโยชน์ในที่ดินนั้นด้วยตนเอง หรือ มีที่ดินเกินสิทธิตามพระราชบัญญัติ

นี้เพื่อจัดให้แก่เกษตรกรผู้ไม่มีที่ดินของตนเอง หรือเกษตรกรที่มีที่ดินเล็กน้อยไม่เพียงพอแก่การ

ครองชีพ และสถาบันเกษตรกรได้เช่าซื้อ เช่าหรือเข้าทำประโยชน์โดยรัฐให้ความช่วยเหลือใน

การพัฒนาอาชีพเกษตรกรรม การปรับปรุงทรัพยากรและปัจจัยการผลิตตลอดจนการผลิตและ

การจำหน่ายให้เกิดผลดียิ่งขึ้น

สิทธิทำกิน (ส.ท.ก.)

       เป็นหนังสือแสดงสิทธิที่ดินทำกินในเขตป่าสงวนแห่งชาติ ที่กรมป่าไม้ได้ตราขึ้นเพื่อช่วย

เหลือราษฎรที่มีความจำเป็นในการครองชีพ สามารถเข้าทำกินในเขตป่าสงวนแห่งชาติได้โดย

ไม่เดือดร้อน และให้มีที่อยู่เป็นหลักแหล่งซึ่งความตามพระราชบัญญัติดังกล่าวเป็นการรับรองว่า

สิทธิทำกิน(สทก.)ในเขตป่าสงวนแห่งชาติที่กรมป่าไม้มอบให้กับราษฎรนั้นเป็นไปตามกฎหมาย

ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ (ภ.บ.ท.5หรือ ภ.บ.ท.6)

       ใบเสร็จ หรือหลักฐานการเสียภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแต่อย่างใด

หนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค.3)

       หนังสือแสดงสิทธิการทำกินในเขตนิคมสร้างตนเอง

กสน.5

       หนังสือแสดงสิทธิการทำกินในที่ดินเขตนิคมสหกรณ์

ใบเหยียบย่ำ

       เป็นเอกสารการครอบครองที่ดินเก่าที่ให้บุคคลเข้าครอบครองบุกเบิกที่ดิน

หมายเหตุ  ปัจจุบันหากประชาชนจะนำหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) ขอออก

โฉนดที่ดินเฉพาะรายเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่จะออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำ

ประโยชน์ให้ได้ เมื่อได้มีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดว่า ผู้นั้นเป็นผู้ครอบครองและทำ

ประโยชน์ในที่ดินที่ชอบด้วยกฎหมายอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยพนักงาน

เจ้าหน้าที่จะรับเรื่องการขอออกโฉนดฯ ชำระค่าธรรมเนียม และรับเอกสารอื่น ๆ ไว้ พร้อมทั้งทำ

การรังวัดเพื่อออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ กรณีหากไม่มีผู้คัดค้านการ

ขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ให้ไปดำเนินการยื่นคำร้องต่อศาล

ยุติธรรมที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ เพื่อให้ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งว่าบุคคลนั้นเป็น

ผู้ครอบครอง และทำประโยชน์อยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ ทั้งนี้เป็นหน้าที่ของ

เจ้าของที่ดินที่จะต้องนำสืบพิสูจน์ ให้ศาลเห็นว่าเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ต่อเนื่องอยู่

ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยศาลจะแจ้งให้กรมที่ดินทราบ และตรวจสอบกับ

ระวางแผนที่รูปถ่ายทางอากาศหรือ ระวางรูปถ่ายทางอากาศฉบับที่ทำขึ้นก่อนสุดเท่าที่ทาง

ราชการมีอยู่และทำความเห็นเสนอต่อศาล เมื่อศาลได้พิพากษาหรือมีคำสั่งถึงที่สุดว่าผู้ขอฯ

เป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดิน

ใช้บังคับ เจ้าพนักงานที่ดินก็จะพิจารณาลงนามในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำ

ประโยชน์ และแจกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

       หากศาลมีคำสั่งถึงที่สุดให้ยกคำร้อง โดยเห็นว่าผู้นั้นมิได้เป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์

ในที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ พนักงานเจ้าหน้าที่จะ

มีคำสั่งยกเลิกคำขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เมื่อได้รับแจ้งจากเจ้าของ

ที่ดินหรือจากศาล ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ไม่สามารถเรียกคืนจากกรมที่ดินทุกกรณี