คำนิยามเกี่ยวกับที่ดิน
“ที่ดิน” หมายความว่า พื้นที่ดินทั่วไป และให้หมายความรวมถึงพื้นที่ที่เป็นภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเลด้วย
“สิทธิในที่ดิน” หมายความว่า กรรมสิทธิ์และให้หมายความรวมถึงสิทธิครอบครองด้วย
“ใบจอง” หมายความว่า หนังสือแสดงการยินยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว
“หนังสือรับรองการทำประโยชน์” หมายความว่า หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ ทำประโยชน์แล้ว
“โฉนดที่ดิน” หมายความว่า หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และให้หมายความรวมถึง โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว”
“การรังวัดที่ดิน” หมายความว่า การรังวัดปักเขตและทำเขต ตอ หรือคำนวณ การรังวัดเพื่อให้ทราบที่ตั้ง และเนื้อที่ของที่ดิน
การจัดที่ดินเพื่อประชาชน
ทางราชการจะจัดที่ดินที่ไม่มีเจ้าของ, ไม่ใช่ที่สาธารณะ, มิใช่ที่หวงห้าม, มิใช่ที่ภูเขา นำมาแบ่งเป็นแปลงย่อย ๆ ให้แก่ประชาชนทั่วไปเพื่อใช้ทำกิน ซึ่งผู้มีสิทธิ์ที่จะเข้าจับจองที่ดินที่รัฐจัดให้นี้ ต้องเป็น บุคคลสัญชาติไทย มีความประพฤติดี และไม่มีที่ดินเป็นของตนเอง หรือมีอยู่แล้วแต่ไม่พอแก่การเลี้ยงชีพ
การที่จะได้สิทธิในที่ดินที่ราชการจัดให้เพื่อประชาชน
เมื่อทางราชการได้กำหนดให้ที่ดินเขตใดเป็นเขตจัดที่ดินให้ประชาชนก็จะติดประกาศเป็นเวลา 30 วัน ณ ที่อำเภอ, ที่ทำการตำบลหรือหมู่บ้าน และที่ที่ดินที่จะจัดให้จับจอง แห่งละ 1 ฉบับ และ ภายในเวลาที่กำหนด (30 วัน) ประชาชนผู้สนใจต้องยื่นคำขอต่อเจ้าหน้าที่เพื่อขอจับจองที่ดินที่ทางราช การจัดให้ และหากไม่มีผู้ใดมาคัดค้านว่าที่ดินดังกล่าวเป็นของตนเอง หรือเป็นที่ดินสาธารณะฯ ทางราชการก็จะคัดเลือกบุคคลที่ได้ยื่นคำขอจับจองไว้ให้เข้าอยู่อาศัยโดยถือเกณฑ์บุคคลที่มีภูมิลำเนาอยู่ใน ท้องถิ่นที่ที่ดินที่จัดให้ตั้งอยู่เป็นลำดับแรก และบุคคลท้องที่อื่นเป็นลำดับต่อไป หากที่ดินมีไม่พอ ก็จะใช้ วิธีจับฉลากเอาจากนั้นทางพนักงานเจ้าหน้าที่จะออกใบจองให้ไว้เป็นหลักฐาน
หน้าที่ของผู้ที่ได้รับใบจอง
ผู้ถือใบจองต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินที่จับจองภายใน 6 เดือน นับแต่วันที่ได้รับใบจองและ ภายใน 3 ปีนับแต่วันที่ได้รับใบจอง ผู้ถือใบจองต้องทำประโยชน์ให้แล้วเสร็จจำนวน 3 ใน 4 ของที่ดินที่ ได้จับจอง หากผู้ถือใบจองไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขดังกล่าวได้ ก็จะต้องออกจากที่ดินที่ได้จับจองนั้น
หากท่านได้รับคำสั่งให้ออกจากที่ดินที่จับจอง ท่านจะต้องทำอย่างไร
เมื่อผู้ถือใบจองไม่ปฏิบัติตามข้อบังคับ ระเบียบ ข้อกำหนด หรือเงื่อนไขของคณะกรรมการจัด ที่ดินแห่งชาติ อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจสั่งให้บุคคลนั้นออกจากที่ดินได้ ถ้าผู้ถือใบจองไม่พอใจคำสั่งของ อธิบดีกรมที่ดิน ก็สามารถยื่นอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยได้ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ ได้รับคำสั่งให้ออกจากที่ดิน และถ้ารัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยไม่ได้สั่งการภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ได้รับคำอุทธรณ์ ให้ถือว่ารัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยสั่งให้ผู้ถือใบจองมีสิทธิ์ครอบครองที่ดิน นั้นต่อไป แต่ผู้ถือใบจองต้องทำตามกฎเกณฑ์และเงื่อนไขข้อกำหนดดังเดิม
การขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. ๓ หรือ น.ส. ๓ ก.)
หากท่านได้มีการครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินมาแล้ว แต่ที่ดินของท่านยังไม่มีเอกสาร สิทธิ์เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. ๓ หรือ น.ส. ๓ ก.) และท่านต้องการที่จะมีเอกสารสิทธิ์ ดังกล่าว ท่านจะต้องพิจารณาหลักเกณฑ์ดังนี้
1. เป็นที่ดินที่ได้ครอบครองและทำประโยชน์
2. ต้องไม่เป็นที่ดินที่ราษฎรได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางน้ำทางหลวง ทะเลสาบ ตลิ่ง
3. ต้องไม่เป็นที่เขา ที่ภูเขา หรือที่สงวนหวงห้าม หรือที่ดินที่ทางราชการเห็นว่าควรสงวนไว้ เพื่อทรัพยากรธรรมชาติ
หลักฐานที่จะต้องนำไปแสดงในการขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์
1. บัตรประจำตัวประชาชน พร้อมสำเนา
2. แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. 1)
3. ใบรับแจ้งความประสงค์จะได้สิทธิในที่ดิน
4. ใบจองหรือใบเหยียบย่ำ
5. ตราจองเป็นใบอนุญาต
6. หลักฐานการเสียภาษีที่ดินหรือหลักฐานอื่น ๆ ในกรณีที่ไม่ได้แจ้งการครอบครองและไม่อยู่ใน ท้องที่ที่ประกาศเป็นเขตเดินสำรวจ เพื่อออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.)
ขั้นตอนการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์
เมื่อผู้ขอยื่นคำขอพร้อมหลักฐานข้างต้น ต่อนายอำเภอหรือปลัดอำเภอ ผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอท้องที่ที่ดินตั้งอยู่แล้ว นายอำเภอหรือปลัดอำเภอก็จะมอบอำนาจให้เจ้าหน้าที่ออกไปทำการรังวัด พิสูจน์สอบสวนว่าผู้ยื่นคำขอได้ทำประโยชน์ในที่ดินนั้นแล้ว และเจ้าของที่ดินข้างเคียงที่ดินของผู้ยื่นคำขอ ต้องระวังชี้แนวเขตและลงลายมือชื่อไว้เป็นหลักฐานด้วย จากนั้นนายอำเภอหรือปลัดอำเภอก็จะทำการประกาศคำขอ 30 วัน ณ ที่ว่าการอำเภอหรือกิ่งอำเภอ ที่ทำการตำบล และในบริเวณที่ที่ดินขอออก หนังสือรับรองการทำประโยชน์และสำนักงานเทศบาล แห่งละ 1 ฉบับ หากไม่มีผู้คัดค้าน ก็ให้ออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ต่อไป
กรณีมีผู้คัดค้านการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์
ถ้ามีผู้คัดค้าน นายอำเภอหรือปลัดอำเภอก็จะทำการสอบสวนเปรียบเทียบ ถ้าตกลงกันได้ก็เป็นไปตามนั้น หากตกลงกันไม่ได้ ก็จะมีคำสั่งว่าจะออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่ฝ่ายใด และ ฝ่ายที่ไม่พอใจให้ไปดำเนินการฟ้องร้องต่อศาลภายในกำหนด 30 วัน นับแต่วันรับทราบคำสั่ง เมื่อศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งประการใด ให้ดำเนินการไปตามคำพิพากษา หรือคำสั่งนั้นถ้าฝ่ายที่ไม่พอใจคำสั่ง ของนายอำเภอหรือปลัดอำเภอไม่ทำการฟ้องภายใน 60 วัน ก็ให้ดำเนินการไปตามคำสั่งของนายอำเภอ หรือปลัดอำเภอนั้น
หมายเหตุ หากปรากฏว่าหนังสือรับรองการทำประโยชน์ออกไปโดยความหลงผิด หรือฝ่าฝืนกฎหมาย หรือ ไม่ถูกต้องด้วยประการใดก็ตาม ผู้ว่าราชการจังหวัดมีอำนาจสั่งเพิกถอน น.ส. 3 ได้
การขอออกโฉนดที่ดิน
กรณีที่ท่านมีการครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินมาแล้ว แต่ที่ดินของท่านยังไม่มีเอกสาร สิทธิ์เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก.) หรือท่านมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก.) แล้วแต่ต้องการได้เอกสารสิทธิ์เป็นโฉนดที่ดินแทน ท่านจะต้องพิจารณาหลักเกณฑ์ ดังนี้.
1. เป็นที่ดินที่ได้ครอบครองและทำประโยชน์แล้ว
2. ต้องไม่เป็นที่ดินที่ราษฎรได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ ตลิ่ง
3. ต้องไม่เป็นที่เขา ที่ภูเขา หรือที่สงวนหวงห้าม หรือที่ดินที่ทางราชการเห็นว่าควรสงวนไว้ เพื่อทรัพยากรธรรมชาติ
4. ต้องเป็นที่ดินที่ได้มีระวางแผนที่เพื่อการออกโฉนดที่ดินแล้ว
หลักฐานที่จะต้องนำไปแสดงในการขอออกโฉนดที่ดิน
1. บัตรประจำตัวประชาชน พร้อมสำเนา
2. แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. 1)
3. ใบรับแจ้งความประสงค์จะได้สิทธิในที่ดิน
4. ใบจองหรือใบเหยียบย่ำ
5. ตราจองเป็นใบอนุญาต
6. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือใบสำคัญแสดงการนำที่ดินขึ้นทะเบียน (น.ส. 3)
7. หนังสือแสดงการทำประโยชน์ ในกรณีที่ได้รับการจัดที่ดินในนิคมสร้างตนเอง หรือสหกรณ์ นิคม
8. หลักฐานการเสียภาษีที่ดินหรือหลักฐานอื่น ๆ ในกรณีที่ไม่ได้แจ้งการครอบครอง และไม่อยู่ ในท้องที่ที่ประกาศเป็นเขตเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินทั้งตำบล
ขั้นตอนการออกโฉนดที่ดิน
เมื่อผู้ขอยื่นคำขอพร้อมหลักฐานข้างต้น ต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินสาขา แล้วแต่กรณี เจ้าหน้าที่จะออกไปทำการรังวัดและทำการไต่สวนเจ้าของที่ดิน ผู้ปกครองท้องที่และเจ้าของ ที่ดินข้างเคียง ซึ่งเจ้าของที่ดินข้างเคียงต้องไประวังชี้แนวเขตและลงลายมือชื่อไว้เป็นหลักฐานด้วย จากนั้น เจ้าพนักงานที่ดินก็จะทำการประกาศคำขอ 30 วัน ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขา ที่ว่าการอำเภอหรือกิ่งอำเภอ ที่ทำการตำบล และในบริเวณที่ที่ดินขอออกโฉนด และสำนักงานเขตเทศบาล แห่งละ 1 ฉบับ หากไม่มีผู้คัดค้าน ก็ให้ออกโฉนดที่ดินต่อไป
กรณีมีผู้คัดค้านการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์
ถ้ามีผู้คัดค้าน เจ้าพนักงานที่ดินก็จะทำการสอบสวนเปรียบเทียบ ถ้าตกลงกันได้ก็เป็นไปตามนั้น หากตกลงกันไม่ได้ เจ้าพนักงานที่ดินก็จะเสนอเรื่องพร้อมความเห็นไปให้ผู้ว่าราชการจังหวัดพิจารณา สั่งการ เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดสั่งแล้ว ถ้าฝ่ายใดไม่พอใจก็ให้ไปทำดำเนินการฟ้องร้องต่อศาลภายใน กำหนด 30 วัน นับแต่วันรับทราบคำสั่ง เมื่อศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งประการใด ให้ดำเนินการไปตาม คำพิพากษา หรือคำสั่งนั้น ถ้าฝ่ายที่ไม่พอใจไม่ทำการฟ้องภายใน 30 วัน ก็ให้ดำเนินการไปตามคำสั่งของ ผู้ว่าราชการจังหวัด
การขอออกใบแทนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือโฉนดที่ดิน
อาจมีกรณีที่หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือโฉนดที่ดินที่เก็บไว้ชำรุดบางส่วน แต่พอ ตรวจสอบได้ หรือชำรุดจนไม่อาจตรวจสอบได้ หรือสูญหายทั้งฉบับ และเจ้าของหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือเจ้าของโฉนดที่ดินต้องการให้เจ้าหน้าที่พนักงานที่ดินออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือโฉนดที่ดินใหม่แทนฉบับที่ชำรุดหรือสูญหาย เจ้าของหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือโฉนดที่ดิน ต้องพิจารณาดังนี้
กรณีเอกสารชำรุด แต่ยังพอตรวจสอบได้ ต้องมีหลักเกณฑ์ดังนี้
ถ้าเป็นโฉนดที่ดิน เอกสารที่ชำรุดต้องมีตำแหน่งที่ดิน เลขที่โฉนดที่ดิน ชื่อและตราประทับ ประจำตำแหน่งของผู้ว่าราชการจังหวัด และหรือชื่อและตราประจำตำแหน่งของเจ้าพนักงานที่ดิน
ถ้าเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เอกสารที่ชำรุดต้องมีตำแหน่งเลขที่ น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก. ชื่อและตราประจำตำแหน่งของนายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ ทั้งสองกรณีต้องมีหลักฐานประกอบในการยื่นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่ดิน ดังนี้
– โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ที่ชำรุด
– บัตรประจำตัวผู้ขอ
– ทะเบียนบ้าน
กรณีเอกสารสูญหาย หรือชำรุดจนไม่อาจตรวจสอบได้ นอกจากต้องมีเอกสารดังกล่าวข้างต้นแล้ว จะต้องมีเอกสารดังต่อไปนี้เพิ่มเติมด้วย
– หลักฐานการรับแจ้งความของพนักงานสอบสวน เช่น สำเนารายงานประจำวันธุรการ รายงาน ประจำวันเกี่ยวกับคดี หรือแบบเรื่องราวขออนุญาตต่าง ๆ ซึ่งพนักงานสอบสวนได้มีคำสั่งว่าได้รับแจ้งและลงประจำวันแล้ว
– ต้องนำพยานที่เชื่อถือได้และรู้เห็นการสูญหายของโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์นั้นอย่างน้อย 2 คน พร้อมทั้งบัตรประจำตัวประชาชนของพยานทั้ง 2 คนไปให้เจ้าพนักงานที่ดินสอบสวน
– ถ้าเป็นกรณีศาลหรือเจ้าพนักงานตามกฎหมายขอให้ออกใบแทน ให้นำสำเนาคำสั่ง หรือคำพิพากษาอันถึงที่สุด หรือหนังสือร้องขอไปด้วย
หมายเหตุ
กรณีที่หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือโฉนดที่ดินไม่สูญหาย แต่เจ้าของเอกสารสิทธิ์นั้น ได้ดำเนินการแจ้งความหรือทำคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อให้ได้หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือโฉนดที่ดินฉบับใบแทนมา กรณีนี้ถือเป็นการแจ้งความเท็จ มีความผิดทั้งเจ้าของเอกสารสิทธิ์ที่แจ้งและบุคคลที่เป็นพยาน ซึ่งโทรของการแจ้งความเท็จต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น ได้บัญญัติตามประมวลกฎหมาย อาญาดังนี้
มาตรา 137 ผู้ใดแจ้งความอันเป็นเท็จแก่เจ้าพนักงาน ซึ่งอาจทำให้ผู้อื่นหรือประชาชนเสียหาย ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินหกเดือน หรือปรับไม่เกินหนึ่งพันบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ ดังนั้น ผู้ใดที่มีเจตนาจะกระทำการดังกล่าว ต้องพิจารณาให้ดีว่าที่ตนจะกระทำนั้น คุ้มต่อความผิดหรือไม่
การได้มาซึ่งสิทธิ์ในที่ดินโดยกฎหมายอื่น
การได้สิทธิ์ในที่ดินอาจได้มาทางอื่น เช่น ทางนิติกรรม, โดยการรับมรดก, การครอบครอง ปรปักษ์, การได้มาซึ่งที่งอกริมตลิ่ง ซึ่งสามารถแยกได้ดังนี้
การได้กรรมสิทธิ์โดยทางนิติกรรม
การได้กรรมสิทธิ์โดยทางนิติกรรม ได้แก่ ได้กรรมสิทธิ์โดยการซื้อขาย ขายฝาก แลกเปลี่ยน ให้เช่าซื้อ การบังคับจำนอง ซึ่งสามารถพิจารณาดังนี้