ข้อควรรู้เกี่ยวกับโฉนด
” มีหลายคนถามว่า โฉนดที่ดินมีสภาพเก่ามาก ยับเยิน สามารถนำไปเคลือบได้ไหม? “
คำตอบคือ ไม่ได้เด็ดขาด เพราะถ้านำโฉนดไปเคลือบแล้ว ก็จะถือว่าโฉนดนั้นใช้ไม่ได้ ต้องออก
ใบแทนโฉนดใหม่เท่านั้น แนะนำว่าให้ใช้ซองพลาสติกใส่โฉนดที่ดินแทนค่ะ มีขายทั่วไปหรือในสำนักงาน
ที่ดินก็มีขายค่ะ หรือหากโฉนดที่ดินชำรุดยับเยินมาก ก็สามารถออกใบแทนได้ค่ะโดยให้ที่สำนักงานที่ดิน
นั้นๆๆออกให้ค่ะ
*****************************************************
คำแนะนำในการจำนอง
จำนองก็เป็นหลักประกันหนี้อีกประการหนึ่ง จำนอง คือการที่ใครคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง”
เอาอสังหาริมทรัพย์อันได้แก่ ที่ดิน บ้านเรือน เป็นต้น ไปตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า
“ผู้รับจำนอง”หรือนัยหนึ่ง ผู้จำนองเอาทรัพย์สินไปทำหนังสือจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน
เพื่อเป็นประกัน การชำระหนี้ของลูกหนี้ โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์ที่จำนองให้เจ้าหนี้
ผู้จำนองอาจเป็นตัวลูกหนี้เองหรือจะเป็นบุคคลภายนอกก็ได้ เช่น นายดำกู้เงินนายแดง
100,000 บาท เอาที่ดินของตนเองจำนองหรือนายเหลืองซึ่งเป็นบุคคล ภายนอกเอา
ที่ดินจำนอง จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเป็นประกันหนี้ของนายดำก็ทำได้เช่นเดียวกัน
เมื่อจำนองแล้วถ้าลูกหนี้ไม่ชำระหนี้เจ้าหนี้ก็มีอำนาจยึดทรัพย์ที่จำนองออกขายทอดตลาดเอา
เงินชำระหนี้ได้ และมีสิทธิพิเศษได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้ธรรมดาทั่วไป
กู้เงินแล้วมอบโฉนด หรือ น.ส.3 ให้เจ้าหนี้ยึดถือไว้มิใช่จำนอง เจ้าหนี้ไม่มีสิทธิพิเศษเป็นเพียง
เจ้าหนี้ธรรมดา แต่มีสิทธิยึดโฉนดหรือ น.ส.3 ไว้ตามข้อตกลงจนกว่าลูกหนี้จะชำระหนี้ ฉะนั้น
ถ้าจะทำจำนองก็ต้องจดทะเบียนให้ถูกต้อง
ทรัพย์สินที่จำนอง
ทรัพย์สินที่จำนองได้ คืออสังหาริมทรัพย์ อันหมายถึง ทรัพย์ที่ไม่ สามารถเคลื่อนที่ได้
เช่น ที่ดิน บ้านเรือน เรือกสวนไร่นา เป็นต้น นอกจาก นั้นสังหาริมทรัพย์ คือทรัพย์ที่เคลื่อนที่
ได้บางอย่าง เช่น เรือกำปั่น เรือกลไฟ แพที่อยู่อาศัย และสัตว์พาหนะ ถ้าได้จดทะเบียนไว้
แล้วก็อาจนำมาจำนองได้ดุจกัน เมื่อเจ้าของทรัพย์นำไปจำนองไม่จำเป็นต้องส่งมอบทรัพย์
ที่จำนอง ให้แก่เจ้าหนี้ เจ้าของยังคงครอบครองใช้ประโยชน์ เช่น อยู่อาศัยในบ้าน หรือ
ทำสวนทำไร่หาผลประโยชน์ได้ต่อไป นอกจากนั้นอาจจะโอนขายหรือนำไปจำนองเป็นประกัน
หนี้รายอื่นต่อไปก็ย่อมทำได้ ส่วนเจ้าหนี้นั้นการที่ลูกหนี้ นำทรัพย์ไปจดทะเบียนจำนอง ก็นับ
ได้ว่าเป็นประกันหนี้ได้อย่างมั่นคง ไม่จำเป็นต้องเอาทรัพย์นั้นมาครอบครองเอง
ผู้จำนองต้องควรระวัง
ผู้มีสิทธิจำนองได้ คือเจ้าของหรือผู้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ถ้าเจ้าของจำนองทรัพย์สิน
ด้วยตนเองก็ไม่มีปัญหา แต่ถ้ามอบอำนาจให้บุคคล อื่นไปทำการจำนองแทน บางกรณีก็ อาจ
เกิดปัญหาได้ ข้อควรระมัดระวัง คือ ควรเขียนใบมอบฉันทะหรือใบมอบอำนาจให้ชัดเจนว่าให้
ทำการจำนอง ไม่ควรเซ็นแต่ชื่อแล้วปล่อยว่างไว้ อันบุคคลอื่นนั้นอาจกรอกข้อความเอาเอง
แล้วนำไปทำประการอื่นอันไม่ตรงตามความประสงค์ของเรา เช่น อาจเพิ่มเติมข้อความว่ามอบ
อำนาจให้โอนขาย แล้วขายเอาเงินใช้ประโยชน์ส่วนตัวเสีย เป็นต้น เราผู้เป็นเจ้าของทรัพย์
ผู้มอบอำนาจอาจจะต้องถูกผูกพันตามสัญญาซื้อขายนั้น เพราะถือว่าประมาทเลินเล่ออยู่ด้วย
ผู้รับจำนองก็ต้องระวัง
ผู้รับจำนองทรัพย์สินก็ต้องระมัดระวังเช่นกัน ควรติดต่อกับเจ้าของ ทรัพย์หรือเจ้าของ
ที่ดินโดยตรงและควรตรวจดูที่ดินทรัพย์สินที่จำนอง ว่ามีอยู่ จริงตรงกับโฉนด เคยปรากฏว่า
มีผู้นำโฉนดที่ดินไปประกันผู้ต้องหาหรือจำเลย แต่ที่ดินตามโฉนดนั้นกลับเป็นถนนเหลือจาก
การจัดสรร หรือที่ดินตามโฉนด นั้นพังลงน้ำไปหมดแล้ว ดังนั้นผู้รับจำนองจึงไม่ควรรับจำนอง
หรือติดต่อ ทำสัญญากับคนอื่นหรือผู้ที่อ้างว่าเป็นตัวแทน เพราะถ้าปรากฏในภายหลังว่า บุคคล
นั้นทำใบมอบฉันทะ หรือใบมอบอำนาจปลอมขึ้นแล้วนำที่ดินของผู้อื่น มาจำนอง แม้เราผู้รับ
จำนองจะมีความสุจริตอย่างไร เจ้าของอันแท้จริงก็มี สิทธิติดตามเอาคืนที่ดินของเขาได้
โดยไม่ต้องไถ่ถอน
ผู้รับโอนและผู้รับจำนองซ้อนก็ต้องระวัง
ทรัพย์ที่จำนองนั้นเจ้าของจะนำไปจำนองซ้ำ หรือโอนขายต่อไปก็ย่อม ทำได้ ผู้รับจำนอง
คนหลังต้องพิจารณาว่าทรัพย์นั้นเมื่อขายทอดตลาดจะมีเงิน เหลือพอชำระหนี้ของตนหรือไม่
เพราะเจ้าหนี้คนแรกมีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อน คนหลังมีสิทธิแต่เพียงจะได้รับชำระหนี้เฉพาะ
ส่วนที่เหลือผู้รับโอนหรือผู้ซื้อทรัพย์ที่จำนองก็ต้องระวังเช่นเดียวกันเพราะรับโอนทรัพย์โดย
มีภาระจำนอง ก็ต้องไถ่ถอนจำนองโดยชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ มิฉะนั้นเจ้าหนี้ก็มีสิทธิที่จะ
บังคับจำนองยึดทรัพย์เอาที่ดินออกขายทอดตลาด ซึ่งถ้าผู้รับโอนสู้ราคาไม่ได้ ทรัพย์หลุดมือ
ไปเป็นของคนอื่น ดังนั้นที่ซื้อมาก็เสียเงินเปล่า