การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

1.       กฎหมายที่เกี่ยวกับการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

กฎหมายที่ใช้บังคับทั่วไปก็คือ พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการต่าง ๆ แม้จะมีกฎหมายเกี่ยวกับกิจการนั้นกำหนดหลักเกณฑ์ไว้ต่างหากก็ตาม หากการใดไม่มีบทบัญญัติไว้โดยเฉพาะก็ให้นำเอาบทบัญญัติของกฎหมายหลักคือ พระราช บัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 มาใช้ได้

กฎหมายที่เกี่ยวกับการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญ เช่น

– พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 แก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศ คณะรักษาความสงบเรียบร้อยแห่งชาติ ฉบับที่ 44 พ.ศ. 2534

– รัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พุทธศักราช 2540 มาตรา 49 (บัญญัติว่าการเวนคืนจะต้องชดใช้ค่าทดแทนที่เป็นธรรม ภายในเวลาอันควรแก่เจ้าของตลอดจนผู้ทรงสิทธิบรรดาที่ได้รับความเสียหายในการเวนคืนนั้น ตามที่กฎหมายบัญญัติโดยการกำหนดค่าทดแทนต้องกำหนดให้อย่างเป็นธรรมโดย คำนึงถึงราคาที่ซื้อขายกันตามปกติ การได้มาสภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์และความเสียหายของผู้ถูกเวนคืน)

– พระราชบัญญัติทางหลวง พ.ศ. 2535 ตามมาตรา 68 (บัญญัติว่า เมื่อมีความจำเป็นที่จะ ต้องได้มา ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างหรือขยายทางหลวง ถ้ามิได้ตกลงในเรื่องการโอนไว้เป็นอย่างอื่นให้ดำเนินการเวนคืนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์)

– คำสั่งกระทรวงมหาดไทย ที่ 290/2541 ลงวันที่ 19 มิถุนายน 2541 (วางหลักเกณฑ์การกำหนดค่าทดแทน)

การพิจารณากฎหมายเกี่ยวกับการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์จำเป็นจะต้องพิจารณา หรือใช้กฎหมาย ที่มีใช่บังคับย้อนหลังไปมาอย่างน้อย 2 ปี ถึง 5 ปี กล่าวคือ พระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2497 กำหนดการออกพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืนให้มีผลใช้บังคับระหว่าง 2 – 5 ปี (ถูกยกเลิก) แต่พระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 ฉบับปัจจุบัน มาตรา 6 กำหนดให้มีผลใช้บังคับระหว่าง 2 – 4 ปี ซึ่งฉบับนี้ปัญหาฟ้องต่อศาลยังไม่เกิด จนกระทั่งมีการออกพระ ราชบัญญัติเวนคืนที่ดินในบริเวณดังกล่าว และเมื่อมีการจ่าย หรือวางเงินค่าทดแทนอย่างไม่เป็นธรรมต่อผู้ถูกเวนคืน การใช้สิทธิอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรี และจนกระทั่งขั้นสุดท้ายผู้ถูกเวนคืนใช้สิทธิฟ้องคดีต่อศาลแล้ว ซึ่งศาลจะพิจารณาคดีโดยนำข้อเท็จจริงประกอบข้อกฎหมายที่ใช้อยู่ในขณะนั้นย้อนหลังไปหลายปีขึ้น วินิจฉัย ดังนั้น กฎหมายที่เกี่ยวกับการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ถูกเลิกไป หรือเฉพาะส่วนที่ถูกยกเลิก อาจมีความจำเป็นที่ต้องนำมาปรับใช้กับข้อเท็จจริงที่เกิดย้อนหลังไป

2.       ขั้นตอนการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

เมื่อรัฐมีความจำเป็นที่จะต้องใช้ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการอันจำเป็น ฯลฯ ก็จะมีการตราพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนแล้วเข้าทำการสำรวจเพื่อทราบข้อเท็จจริงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเวนคืนนั้น แล้วตั้งคณะกรรมการทำหน้าที่กำหนดราคาเบื้องต้นและจำนวนเงิน ค่าทดแทนให้แก่ผู้ถูกเวนคืนแล้วประกาศให้ทราบ ต่อไปก็ตราพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ซึ่งมีผลให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของ “เจ้าหน้าที่” คือรัฐหรือหน่วยงานที่จำเป็นที่จะต้องเวนคืน อสังหาริมทรัพย์นั้น แต่เจ้าหน้าที่จะต้องจ่ายหรือวางเงินค่าทดแทนก่อนจึงมีสิทธิเข้าครอบครองหรือใช้อสังหาริมทรัพย์นั้น

บางกรณีอาจจะมีการตราพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ โดยมิได้มีการออกพระราชกฤษฎีกาก็ได้ ซึ่งก็จะมีการตั้งคณะกรรมการกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์และจำนวนเงินค่าทดแทนเช่นเดียวกัน

3.       การกำหนดค่าตอบแทน

ตามพระราชบัญญัติเวนคืน พ.ศ. 2530 ฉบับปัจจุบัน มาตรา 21 เงินทดแทนให้กำหนดโดย คำนึงถึง

(1) ราคาซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาด (ในวันที่ออกพระราชกฤษฎีกาเวนคืน)

(2) ราคาที่กำหนดไว้เพื่อเสียภาษีบำรุงท้องที่ (ปกติต่ำมาก)

(3) ราคาประเมินเพื่อเก็บค่าธรรมเนียมในการโอน (ปกติต่ำมากแต่ตั้งแต่ต้นปี 2535 กรมที่ดินได้ปรับราคาประเมินให้สูงกว่าเดิมมากขึ้น)

(4) สภาพที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์และ

(5) เหตุและวัตถุประสงค์ของการเวนคืน (ต่อมากฎหมายรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พ.ศ. 2540 กำหนดให้คำนึงถึงความเสียหายของผู้ถูกเวนคืน)

เท่าที่ผ่านมาข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้น คณะกรรมการกำหนดค่าทดแทนให้ต่ำมาก ผู้ถูกเวนคืนเกิด ความรู้สึกว่าตนเองไม่ได้รับความเป็นธรรม แม้จะใช้สิทธิอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีแล้ว ก็ยังได้ตัวเลขค่าทดแทนที่ต่ำมาก จึงจำเป็นต้องใช้สิทธิทางศาลต่อไป ผลปรากฏว่าส่วนใหญ่ศาลพิพากษาให้ค่าทดแทนเพิ่มขึ้นจนเป็นที่พอใจแต่ทั้งนี้จะต้องแล้วแต่ข้อเท็จจริงเป็นกรณีไป

ข้อสังเกต

1. ตามประกาศคณะรักษาความสงบเรียบร้อยแห่งชาติ ฉบับที่ 44 วางหลักเกณฑ์เพื่อกำหนดค่าทดแทนให้สูงขึ้น (มาตรา 10 ทวิ)

2. ตามรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พ.ศ. 2540 ฉบับปัจจุบัน มาตรา 49 บัญญัติถึง การกำหนดค่าทดแทนว่า “การเวนคืนจะต้องใช้ค่าทดแทนที่เป็นธรรมภายในเวลาอันควรแก่เจ้าของตลอด จนผู้ทรงสิทธิบรรดาที่ได้รับความเสียหายในการเวนคืนนั้นตามที่กฎหมายบัญญัติ โดยการกำหนดค่าทดแทน ต้องกำหนดให้อย่างเป็นธรรม โดยคำนึงถึงราคาที่ซื้อขายกันตามปกติ การได้มา สภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์และความเสียหายของผู้ถูกเวนคืน”

     4.    การอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรี

ผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนไม่พอใจในราคาของอสังหาริมทรัพย์หรือจำนวนเงินทดแทนที่คณะกรรมการกำหนดมีสิทธิอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรี ภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือจากเจ้าหน้าที่หรือผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจากเจ้าหน้าที่ให้มารับเงินค่าทดแทนนั้น

5.        การฟ้องคดีต่อศาล

ถ้าผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนไม่พอใจในคำวินิจฉัยของรัฐมนตรี หรือในกรณีที่รัฐมนตรี

มิได้วินิจฉัยอุทธรณ์ให้เสร็จสิ้นภายในกำหนด 60 วัน นับแต่วันที่ได้รับคำอุทธรณ์ให้ผู้นั้นมีสิทธิฟ้องคดีต่อศาลภายในกำหนด 1 ปี นับแต่วันที่ได้รับแจ้งคำวินิจฉัยของรัฐมนตรีหรือนับแต่วันที่พ้นกำหนด 60 วัน นับแต่วันที่รัฐมนตรีได้รับคำอุทธรณ์ (ทางปฏิบัติส่วนมากรัฐมนตรีจะไม่วินิจฉันอุทธรณ์) ในกรณีรัฐมนตรีหรือศาลวินิจฉัยให้ชำระเงินค่าทดแทนเพิ่มขึ้นให้ได้รับดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ย เงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้น นับตั้งแต่วันที่ต้องมีการจ่ายหรือวางเงินค่าทดแทนนั้น