การซื้อขายที่ดิน
การซื้อขาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตร 453 บัญญัติไว้ดังนี้ “อันว่าซื้อขายนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้กับบุคคลอีกฝ่ายหนึ่ง เรียกว่า ผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สิน นั้นให้แก่ผู้ขาย”
มาตรา 456 บัญญัติไว้ดังนี้ “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไซร้ ท่านว่าเป็นโมฆะ”
ผู้ซื้อแบ่งออกเป็น 2 ประเภท – บุคคลธรรมดา – นิติบุคคล
- บุคคลธรรมดา หมายถึง
1.1 บุคคลสัญชาติไทย ที่มีบิดามาดาสัญชาติไทย เวลาซื้อที่ดินต้องนำหลักฐานต่อไปนี้มา แสดง
- บัตรประชาชน
- ทะเบียนบ้าน
- ถ้าคู่สมรสมีสัญชาติอื่น หรือการแปลงสัญชาติไปแสดงด้วย
- หนังสือยินยอมของคู่สมรส
- ถ้ามีการหย่าให้นำหลักฐานไปแสดงด้วย
1.2 บุคคลสัญชาติไทยที่มีบิดามารดา หรือบิดามารดาเป็นคนต่างด้าว เวลาซื้อที่ดินต้อง นำหลักฐานต่อไปนี้แสดง
- หนังสือสำคัญประจำตัวคนต่างด้าวของบิดาหรือมารดาไปแสดงด้วย
- ในกรณีที่บิดามารดาถึงแก่กรรมให้นำสำเนาทะเบียนบุคคลต่างด้าวของบิดามารดา ไปแสดงด้วย
- คู่สมรสที่มีบิดามารดาเป็นคนต่างด้าว ต้องนำหลักฐานไปแสดงด้วย
- สูติบัตรของผู้ซื้อ
- ถ้าผู้ซื้อยังไม่บรรลุนิติภาวะ ให้นำหลักฐานทางการศึกษา หลักฐานการประกอบ อาชีพ ของบิดามารดา พร้อมด้วยพยานบุคคลอย่างน้อย 2 คนไปแสดง
- ทะเบียนทหาร (ส.ด. 9)
1.3 คนสัญชาติไทย ซึ่งได้หย่าหรือเลิกร้างกับคนต่างด้าว ตามที่กล่าวในข้อ 1 หรือ 2 เวลาจะซื้อที่ดินจะต้องมีหลักฐานต่อไปนี้ไปแสดง คือ
- ทะเบียนหย่า
- หลักฐานการประกอบอาชีพของผู้ซื้อ
1.4 คนสัญชาติไทย โดยการแปลงสัญชาติ เวลาจะซื้อที่ดินจะต้องมีหลักฐานต่อไปนี้ไป แสดง คือ
- หนังสือสำคัญการแปลงสัญชาติไทย
- ทะเบียนบ้าน
- หนังสืออนุญาตให้เปลี่ยนชื่อ – สกุล
- ทะเบียนสมรส
- ถ้าคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวให้นำหนังสือสำคัญประจำตนของบิดามารดาไปแสดงด้วย
- นิติบุคคล
2.1 บริษัทจำกัด ห้างหุ้นส่วนจำกัด ห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคล หรือนิติบุคคลอื่น
- เอกสารการก่อตั้งนิติบุคคล
- หนังสือสำคัญการให้อำนาจทำการแทนนิติบุคคล
- หนังสือบริคณห์สนธิ
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นโดยแสดงสัญชาติและจำนวนหุ้นของผู้ถือหุ้นทุกคน ที่นาย ทะเบียนพาณิชย์รับรองแล้วในปัจจุบัน
- บัตรประจำตัวของกรรมการหรือผู้แทนนิติบุคคล
2.2 วัด
- หลักฐานหนังสืออนุญาตให้สร้างวัดของกรมการศาสนา
- หลักฐานประกาศกระทรวงศึกษาธิการเรื่องตั้งวัดในพระพุทธศาสนาหรือสำนัก สงฆ์
- หลักฐานการได้รับพระราชทานวิสุงคามสีมา
- หลักฐานการแต่งตั้งเจ้าอาวาสหรือผู้รักษาการแทน
- หลักฐานการเลื่อนสมณศักดิ์เจ้าอาวาส (ถ้ามีการเลื่อนสมณศักดิ์)
- ต้องแสดงบัญชีจำนวนที่ดินของวัดที่มีอยู่ก่อนแล้วทั้งหมด พร้อมทั้งนำหนังสือ สำคัญแสดงสิทธิในที่ดินที่มีอยู่แล้วทุกแปลง ไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย
- ต้องแสดงจำนวนพระภิกษุ สามเณร รายรับ – รายจ่าย
2.3 มูลนิธิเกี่ยวกับคริสต์จักร
- หนังสืออนุญาตให้จัดตั้งมูลนิธิ
- ตราสารการก่อตั้งมูลนิธิ
- รายชื่อกรรมการของมูลนิธิพร้อมหลักฐานการแต่งตั้งกรรมการ
- หลักฐานการแต่งตั้งเปลี่ยนแปลงกรรมการฯ ครั้งสุดท้าย
- ต้องแสดงบัญชีจำนวนที่ดินของมูลนิธิที่มีอยู่ก่อนแล้วทั้งหมด พร้อมทั้งนำหนังสือ สำคัญแสดงสิทธิในที่ดินที่มีอยู่แล้วทุกแปลง ไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย
2.4 มัสยิดอิสลาม
- หนังสือสำคัญการจดทะเบียนมัสยิดและบันทึกการเปลี่ยนแปลงอิหม่าม คอเต็บ และบิหลั่น (ถ้ามีการเปลี่ยนแปลง)
- หนังสือแต่งตั้งคณะกรรมการมัสยิด
- หนังสือแต่งตั้งอิหม่าม คอเต็บ และบิหลั่น
- มติที่ประชุมกรรมการมัสยิดให้ซื้อที่ดินและมอบหมายให้ผู้ใดเป็นผู้ทำการแทน
- หนังสือมอบอำนาจของคณะกรรมการมัสยิด
- แสดงบัญชีจำนวนที่ดินของมัสยิดที่มีอยู่ก่อนแล้วทั้งหมด พร้อมทั้งนำหนังสือ สำคัญแสดงสิทธิในที่ดินที่มีอยู่แล้วทุกแปลง ไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย
2.5 ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและค่าอากรแสตมป์
- ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท
- ค่าจดทะเบียนร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ เศษของร้อยให้คิดเป็นหนึ่ง ร้อย
- ค่าอากรแสตมป์ 1 บาท ต่อทุกจำนวนเงิน 200 บาท หรือเศษของ 200 บาท
2.6 ค่าภาษีเงินได้
- ตามประมวลรัษฎากร
ขายฝาก
ประเภทการจดทะเบียนนี้ คู่สัญญาจะต้องนำหลักฐานไปประกอบเช่นเดียวกับประเภทขาย
ให้
ให้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 521 บัญญัติไว้ว่า “อันว่าให้นั้น คือ สัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่า ผู้ให้ โอนทรัพย์สินของตนให้โดยเสน่หาแก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า ผู้รับ และผู้รับยอมรับเอาทรัพย์สินนั้น”
มาตรา 525 บัญญัติไว้ว่า “การให้ทรัพย์สินซึ่งถ้าจะซื้อขายกัน จะต้องทำเป็นหนังสือและจด ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น ท่านว่าย่อมสมบูรณ์ต่อเมื่อได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ ในกรณีเช่นนี้การให้ย่อมเป็นอันสมบูรณ์ โดยมิพักต้องส่งมอบ”
มาตรา 531 บัญญัติไว้ว่า “อันผู้ให้จะเรียกถอนคืนการให้เพราะเหตุผู้รับประพฤติเนรคุณนั้น ท่านว่าอาจจะเรียกได้ แต่เพียงในกรณีดังจะกล่าวต่อไปนี้
- ถ้าผู้รับได้ประทุษร้ายต่อผู้ให้เป็นความผิดฐานอาญาอย่างร้ายแรงตามประมวลกฎหมาย ลักษณะอาญา หรือ
- ถ้าผู้รับได้ทำให้ผู้ให้เสียชื่อเสียงหรือหมิ่นประมาทผู้ให้อย่างร้ายแรง หรือ
- ถ้าผู้รับได้บอกปัดไม่ยอมให้สิ่งของจำเป็น เลี้ยงชีวิตแก่ผู้ให้ในเวลาที่ผู้ให้ยากไร้ และผู้รับยัง สามารถจะให้ได้
ผู้ให้
- โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
- บัตรประจำตัว
- ทะเบียนบ้าน
- ทะเบียนสมรส ในกรณีที่เป็นการให้ระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบสันดานหรือคู่สมรส
- ถ้ามีหลักฐานการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล ให้นำหลักฐานไปแสดง
ผู้รับให้
- บัตรประจำตัว ถ้ามีคู่สมรสให้นำบัตรของคู่สมรสไปด้วย
- ทะเบียนบ้านของผู้รับให้ทั้งครอบครัว
- ถ้ามีคู่สมรสและแยกกันถือภูมิลำเนาคนละแห่งต้องแสดงทะเบียนบ้านของคู่สมรส
- ถ้าผู้รับให้เป็นบุตรที่บิดารับรองต้องมีหลักฐานการรับรองบุตรด้วย
- ถ้านิติบุคคลเป็นผู้ให้หรือผู้รับให้ ต้องนำหลักฐานเช่นเดียวกับกรณีซื้อขาย
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน
- ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท
- ค่าจดทะเบียนร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ถ้าเป็นการให้ระหว่างผู้บุพการีกับ ผู้สืบสันดาน หรือระหว่างคู่สมรสเรียกตามราคาประเมินทุนทรัพย์ ร้อยละ 0.5
ค่าภาษีเงินได้
- ตามประมวลรัษฎากร
- ถ้าเป็นการให้แก่บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของตนเองโดยไม่มีค่าตอบแทน ได้รับการยก เว้นภาษีเงินได้ (ไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม)
จำนอง
หมายความถึงกรณีเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างจดทะเบียนเป็นประกันการกู้ยืมเงินหรือประกัน หนี้ไว้แก่ผู้รับจำนอง ซึ่งอาจเป็นบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคล ดังนั้น ผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องในการจด ทะเบียนก็มี 2 ฝ่าย คือ
ผู้จำนอง หลักฐานที่จะต้องนำไป คือ
- โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
- บัตรประจำตัว
- หนังสือแสดงความยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรส ในกรณีที่ขาดจากการสมรสโดย การหย่าต้องมีหลักฐานด้วย
- ถ้ามีการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล ต้องมีหลักฐานการอนุญาตนั้น
ผู้รับจำนอง หลักฐานที่จะต้องนำไป คือ
- บัตรประจำตัว
- หนังสือแสดงความยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรส ในกรณีขาดจากการสมรสโดย การหย่า ต้องมีหลักฐาน นิติบุคคล เป็นผู้จำนองหรือผู้รับจำนอง ต้องมีหลักฐานดังนี้
- หนังสืออนุญาตการก่อตั้งนิติบุคคล
- หนังสือบริคณห์สนธิ ข้อบังคับ ตราสารจัดตั้ง
- หลักฐานที่แสดงว่า เป็นผู้มีอำนาจจัดการแทนนิติบุคคลนั้น
“ใบอนุญาตให้ประกอบธุรกิจเงินทุน ธุรกิจหลักทรัพย์ หรือธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์ ของกระทรวงการคลัง ในกรณีที่เป็นการประกอบธุรกิจเงินทุน ธุรกิจหลักทรัพย์ หรือธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์”
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและค่าอากรแสตมป์
- ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท
- ค่าจดทะเบียนจำนองร้อยละ 1 ไม่เกิน 200,000 บาท
- ค่าจดทะเบียนจำนองสำหรับให้สินเชื่อเพื่อการเกษตรร้อยละ 0.5 ไม่เกิน 100,000 บาท
- ค่าอากรแสตมป์ ในกรณีที่คู่สัญญาไม่ได้ทำสัญญากู้ยืมเงินหรือเบิกเงินเกินบัญชีไว้ แต่ให้ถือเอาสัญญาจำนองเป็นหลักฐานการกู้ยืมเงินหรือหลักฐานการเบิกเงินเกินบัญชีก็จะต้องปิดอากรแสตมป์ 1 บาท ต่อทุกจำนวนเงิน 2,000 บาท หรือเศษของ 2,000 บาท แห่งยอดเงินที่กู้ยืมหรือตกลงให้เบิกเกินบัญชี